Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa tháng 4/2020 của Hội đồng Thẩm phán

1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không?

Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T.

Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên  chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác.

Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr.

Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:

Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết.

Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể.

Bài viết được trích nguồn từ “Báo Công Lý”